Интервью с исполнительным директором Ассоциации индустриальных парков Денисом Журавским

Журнал Кредитный Консультант | № 1(1) август-сентябрь | 2012

 

Совсем недавно, всего около 10 лет назад, в нашей стране
появилось такое явление, как индустриальные парки. Про-
мышленные производства, находящиеся на их территории,
могут заниматься своей профильной деятельностью, не
беспокоясь при этом, например, о проведении и поддержании
коммуникаций. Так как этот бизнес появился совсем недавно,
отечественные девелоперы и руководители производствен-
ных предприятий не до конца понимают, в чем заключаются
преимущества индустриальных парков. То, что создание таких
бизнесов, долгосрочное вложение в них средств и размещение
в них предприятий выгодно, нам доказал исполнительный дирек-
тор Ассоциации индустриальных парков Денис Журавский.
 
Индустриальные парки в России.
 
Денис Журавлев - Исполнительный директор Ассоциации
индустриальных парков.
 
Кредитный Консультант: Что представляют собой индустри-
альные парки? В чем заключаются их особенности, и чем они
отличаются от площадей, предлагаемых в аренду?
 
Денис Журавский: Определение понятия «индустриальный
парк» следует начинать со слова «бизнес». Это бизнес, который
оказывает услуги по размещению промышленных производств в
России. Принципиально важно считать его не какой-либо пло-
щадкой, участком земли или объектом недвижимости. Все это
вторично. Суть данного бизнеса заключается в том, чтобы изба-
вить производственные компании от несвойственных им функ-
ций. Организация, выпускающая продукты питания или собираю-
щая автомобили, неэффективно справляется с такими вещами, как
подключение к газовым, электрическим сетям, ее руководство не
хочет участвовать в длительных строительных проектах.
 
По сути, индустриальный парк — это признак постинду-
стриального общества, в рамках которого осуществляется по-
требление сервисов. Чем больше производственные компании со-
средоточены на своей основной деятельности, чем активнее раз-
вивается высокотехнологичное постиндустриальное общество,
тем более востребованными становятся именно услуги по раз-
мещению производств. В этом заключается принципиальное от-
личие индустриальных парков от сотен тысяч промышленных ак-
тивов, имеющихся в Российской Федерации.
 
КК: Когда появились первые индустриальные парки в России
и за рубежом?
 
ДЖ: В нашей стране данный бизнес появился всего около
10 лет назад, а в Европе он существует уже более 100 лет.
Первый индустриальный парк был создан в Великобритании в
самом начале XX века. Его организовал промышленник,
построивший собственный завод. Однако оказалось, что этот
земельный участок слишком велик для него, и он решил
разделить с другими предпринимателями расходы на
подведение коммуникаций, железной дороги и т.д., то есть на то,
что стоит дороже всего. В итоге он стал искать партнеров. На
основании такой довольно примитивной модели появился целый
бизнес, а сам промышленник на реализации своей площадки
заработал больше, чем на собственном производстве.
 
КК: Наверняка за прошедшие 100 лет что-то изменилось…
 
ДЖ: Сейчас данный вид деятельности «оброс» различными
стандартами и требованиями. В частности, наша ассоциация
предложила российскому рынку готовые стандарты индустриаль-
ного парка. Это объемный документ, в котором прописаны его
обязательные признаки, конкурентные преимущества.
 
КК: Получается, что ваша ассоциация выполняет функции
саморегулируемой организации?
 
ДЖ: Наша ассоциация задумывалась именно как саморегулиру-
емая организация. В частности, в ее устав мы заложили все тре-
бования, предъявляемые к СРО. Любая саморегулируемая
организация создается через некоммерческое партнерство,
которое затем получает статус СРО. Сразу скажу, что с этим мы
не торопимся, так как наша отрасль еще слишком молода и мы
не хотим, чтобы для участников рынка создавались до-
полнительные барьеры. Когда отрасль созреет до организации
полноценного СРО, мы получим этот статус. Пока мы просто
выполняем функции саморегулирования.
 
КК: Расскажите, пожалуйста, о том, как создаются индустри-
альные парки в нашей стране.
 
ДЖ: Можно выделить две модели создания индустриальных
парков. В первом случае владельцы больших промышленных
предприятий фактически становятся их заложниками. Им, когда
началась модернизация и новые технологии позволили
сократить производственные площади, нужно было делать
что-то для того, чтобы каким-то образом использовать
освободившееся место (а это до 70% территории завода)
и энергетические мощности. В итоге появились браунфилды.
Далеко не все из них сразу стали называться индустриальными
парками: кто-то просто сдавал площади в аренду, другие
создали управляющую компанию и начали оказывать услуги.
Для некоторых производственников со временем это стало
основным источником дохода, и в итоге они начали пози-
ционировать себя как индустриальные парки. Второй тип
бизнес-парков — это гринфилды, которые также поневоле
стали образовываться вокруг крупных якорных инвесторов.
Здесь следует привести всем известный пример завода
«Фольксваген» в Калужской области. Существуют и менее
заметные, но в то же время более эффективные проекты.
Я говорю о частных парках, которые были изначально
созданы «в чистом поле» как индустриальные парки.
Сейчас на российском рынке таким образом работают
несколько западных игроков, которые начиная с сере-
дины 2000-х годов создают бизнес-парки типа гринфилд,
сами при этом не являясь их резидентами
(производственными предприятиями). К их числу относятся
Lemminkainen, Yit, Dega и ряд других компаний. Таких
организаций в России не больше 10. Они целенаправленно
организовывают сразу несколько площадок, география
которых следует за экономическим ростом: они находятся в
Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов
Центрального федерального округа.
 
КК: Какие компании обычно являются резидентами
индустриальных парков?
 
ДЖ: В основном это иностранные компании. Дело в том, что
в западной бизнес-культуре больше развита практика
аутсорсинга. Там непрофильные функции предпочитают
доверять специализированным организациям, даже
несмотря на то, что это дороже. Правда, в то же время
подобный подход способствует снижению рисков.
Он полностью укладывается в логику западных пред-
приятий, горизонт планирования у которых намного дольше,
чем у российских. Отечественные предприятия также
являются резидентами бизнес-парков, но, как правило,
предпочитают самостоятельно подключаться к
коммуникациям, строить заводы и т.д.
 
КК: Какими факторами обусловлен выбор места для строи-
тельства индустриального парка?
 
ДЖ: Многое зависит от отрасли, в которой работает предпри-
ятие. Первый фактор — это рынки сбыта и транспортно-
логистические коридоры. Однако имеются специфические
сферы, в случае с которыми индустриальные парки
«привязываются» к сырью. Например, предприятия, занима-
ющиеся изготовлением керамической плитки, кирпича, других
строительных материалов, будут стремиться расположиться
ближе к месторождениям, так как в противном случае им
придется сначала доставлять сырье на завод, а затем
готовую продукцию покупателям. Гораздо проще сделать
это один раз. Эксперты часто «привязывают» бизнес-парки к
трудовым ресурсам. Правда, лично я в правильность такого
подхода не верю. Известны примеры, когда индустриальный
парк строился «в чистом поле», в отдалении от населенных
пунктов, а затем организовывалось привлечение туда
рабочих рук.
 
КК: Получается, что бывают специализированные бизнес-
парки, а бывают такие, резидентом которых может стать
любая компания?
 
ДЖ: В России почти нет специализированных парков,
свое производство в них может разместить
любая компания. Однако я считаю подобный подход к
размещению резидентов в бизнес-парках далеко не самым
лучшим. Дело в том, что практически каждое современное
предприятие предъявляет определенные технологические
требования к окружению, появление которых связано с тем,
что производства становятся более «чувствительными».
Например, заводу по выпуску автомобилей может
потребоваться, чтобы в пределах 5 км от него не рас-
полагались цементные предприятия, производства
строительных материалов, логистические парки,
обслуживающие сыпучие грузы, и т.д. Вокруг подобных
объектов в атмосфере возникает взвесь, влияющая на
лакокрасочный процесс. Фармацевты стремятся стать
резидентами фармпарка. Им не выгодно, если рядом
будет находиться, например, металлургический завод.
Это обусловлено как экономическими, так и технологи-
ческими факторами, в частности необходимостью
создания большой санитарно-защитной зоны
(при этом предприятия, занимающиеся аналогичными
видами деятельности, могут «накладывать»
свои зоны друг на друга).
 
Однако российские девелоперы, к сожалению, пока не
соблюдают эти требования. То, что в России все
индустриальные парки универсальные, снижает
конкурентоспособность нашей страны на мировом рынке, ведь
ни у одного из резидентов нет гарантий того, что на
прилегающей территории через несколько лет не появится
какоелибо неприемлемое для него соседство.
 
КК: Почему строительство специализированных парков не вы-
годно?
 
ДЖ: Все дело в особенностях российской бизнес-культуры
и бизнес-практики. Горизонт планирования у нас намного
короче, успешных кейсов нет, поэтому девелоперы в основ-
ном охотятся за сиюминутной выгодой. Их логика выглядит
следующим образом: «Зачем я буду ограничивать свои
возможности, если могу разместить в парке и одного
резидента, и второго, и третьего?» Все владельцы
индустриальных парков в России стремятся быстрее
окупить проект, сдать его и выйти. В то же время погоня за
быстрой прибылью сужает перспективы; из-за нее мы
проигрываем в мировой конкурентной борьбе за
иностранных инвесторов. Западные бизнес-парки
функционируют по другой модели — не
девелоперской, как в России, при которой большая часть
прибыли поступает от продажи земли, а основанной на
долгосрочном денежном потоке, поступающем от
реализации энергетических ресурсов и сервисов
резидентам. Такие проекты создаются на десятки лет и
являются такими же долгосрочными, как большинство
инфраструктурных проектов.
 
Кроме того, как я говорил раньше, многие отечественные
девелоперы индустриальных парков стали таковыми
поневоле. Они оказались «заложниками» своих активов,
из-за чего стремятся не сделать бизнес-парк лучше, а как
можно быстрее из него выйти. Поэтому им все равно,
кому сдавать свои площади, лишь бы нашлись желающие.
 
КК: Участвует ли государство в развитии сферы
индустриальных парков?
 
ДЖ: В нашей стране примерно 50% индустриальных
парков — государственные. При этом по заполненности они
отстают от частных, а по объемам вложенных денег
опережают их.
 
Говоря о государственной поддержке, я должен отметить,
что наша ассоциация стала инициатором того, чтобы власти
начали на федеральном уровне обращать внимание на
бизнес-парки. В октябре 2010 года, вскоре после соз-
дания ассоциации, мы предложили председателю
правительства Владимиру Путину программу
государственной поддержки индустриальных парков, в том
числе частных. Он поддержал нашу инициативу, подписал
ряд правительственных поручений, в соответствии с
которыми Министерство экономического развития
совместно с нашей ассоциацией занялось разработкой
соответствующих мер. С тех пор прошло не так много
времени, но уже сейчас Минэкономразвития начало
финансировать индустриальные парки, выделяя из
федерального бюджета и бюджетов субъектов федерации
субсидии на создание их инфраструктуры. Однако пока
это делается в рамках программы поддержки малого и
среднего бизнеса, то есть, по сути, косвенно. Мы не хотим
останавливаться на этом и считаем, что должна быть
составлена отдельная программа поддержки
промышленных парков. В настоящее время мы ведем
работу в этом направлении и надеемся, что в скором
времени такая программа появится.
 
Работу по поддержке индустриальных парков мы
осуществляем и совместно с институтами развития.
В апреле этого года мы заключили со Сбербанком России
соглашение о разработке специальных программ и
продуктов, предназначенных для индустриальных проектов,
включая как сами индустриальные парки, так и их
управляющие компании и резидентов. Сбербанк сейчас
уделяет этому направлению пристальное внимание, и они
в сотрудничестве с нами со следующего года хотят начать
серьезное финансирование промышленных проектов.
 
КК: В каком индустриальном парке — государственном или
частном — по вашему мнению, комфортнее находиться рези-
денту?
 
ДЖ: Все зависит от компании. У каждой из них своя стратегия.
Есть предприятия, которые кате- горически не хотят
становиться резидентами государственных бизнес-парков.
Имеются компании (как правило, западные), опасающиеся
строить в России производство на частной земле, считающие,
что, разместив свой завод в государственном парке, они
получат поддержку от региональных властей.
 
КК: Некоторые эксперты настороженно относятся к госу-
дарственным индустриальным паркам, утверждая, что это
коммерческая сфера, в которую властям «лезть» не следует.
Как вы относитесь к этой точке зрения?
 
ДЖ: Я тоже считаю, что строительство индустриальных пар-
ков — не профильная функция государства и ему не
следует вмешиваться в область, где действует частный
бизнес. Но сейчас власти участвуют в данном процессе,
компенсируя таким образом наше отставание в данной
сфере. Это временное явление, обусловленное
особенностями нынешнего исторического периода. Дело
в том, что проекты довольно рискованные, а частная
инициатива слаба. Профильные инвесторы,
вкладывающие средства в создание площадок и не
являющиеся их резидентами, к сожалению,
предпочитают более доходные и менее рискованные
сферы, в частности строительство и сдачу в аренду
офисных площадей, торговых центров и жилья. По
степени привлекательности для профильных
инвесторов индустриальные парки в России
оказываются где-то на четвертом–пятом месте среди
видов коммерческой недвижимости. Видя все это, а
также недостаток хороших площадок, власти сами стали
принимать участие в развитии данной отрасли.
 
КК: С какими проблемами приходится сталкиваться компа-
ниям, реализующим проекты по созданию индустриальных
парков и занимающимся поддержанием их работы?
 
ДЖ: Основная проблема связана с взаимоотношениями
с естественными монополиями и энергетическими
компаниями. Важность ее обусловлена тем, что
индустриальные парки нуждаются в значительных
энергетических ресурсах.
 
КК: Каковы, по вашему мнению, перспективы развития от-
расли?
 
ДЖ: Пока перспективы не радужные. Вынужден признать,
что сейчас без государственной поддержки сфера
неконкурентоспособна и в нее нельзя привлечь большое
количество частных денег. Поэтому я полагаю, что отрасль
должна развиваться через создание законодательной базы,
благодаря которой те, кто хочет заниматься этим бизнесом в
России, получат необходимые им гарантии. Следует
предлагать им особые условия предоставления
энергетических ресурсов, субсидирование процентных ставок
по кредитам, так как эти проекты рассчитаны на долгий срок.
Следовательно, обычные банковские инструменты в данном
случае использовать не удастся. Ни один девелопер
индустриального парка не сумеет выполнить требования,
предъявляемые крупнейшими инвестиционными банками.
Окупаемость проектов всегда будет больше 7 лет, а при
тех процентных ставках, которые действуют в настоящее
время в нашей стране, смысл инвестиций сводится к нулю.
Поэтому нужны особые инструменты и льготные условия,
ведь, по сути, создатели индустриальных парков совершают
благое дело — привлекают в Россию инвестиции. В этом
случае частный бизнес, скорее всего, начнет тратить деньги
на создание бизнес-парков.